Resmî Gazete’de yayımlanan tebliğle, 2027 yılında binaların emlak vergisine esas değerinin hesaplanmasında kullanılacak normal inşaat maliyetleri belirlendi. Meskenlerden fabrikalara, otellerden okullara, garajlardan ticari yapılara kadar 23 farklı bina grubu için uygulanacak metrekare bedelleri açıklandı.

Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hazırlanan Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği, 6 Ağustos 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlandı. Seri No: 90 olan tebliğe göre, 2027 yılında binaların vergi değeri hesaplanırken kullanılacak metrekare normal inşaat maliyet bedelleri yeniden belirlendi. Açıklanan rakamlar doğrudan ödenecek emlak vergisini değil, binanın vergi değerinin hesaplanmasında kullanılacak inşaat maliyeti unsurunu gösteriyor. Binanın hesaplanan değeri, arsa veya arsa payı değeriyle birlikte emlak vergisi matrahının belirlenmesinde dikkate alınacak.

Cetvelde binalar; çelik karkas, betonarme karkas, yığma kâgir, yığma yarı kâgir, ahşap, taş duvarlı, gecekondu tarzı ile kerpiç ve diğer basit yapılar şeklinde sınıflandırıldı. Her yapı türü için lüks, birinci, ikinci, üçüncü sınıf ve basit inşaat ayrımı yapılarak alt, üst ve ortalama metrekare bedellerine yer verildi. Vergi değerinin hesabında ortalama rakamlar esas alınacak.

En yüksek maliyet sinema ve tiyatro binalarında

Cetveldeki ortalama bedeller incelendiğinde en yüksek tutarın, lüks sınıf çelik karkas sinema ve tiyatro binaları için belirlendiği görüldü. Bu yapıların ortalama normal inşaat maliyeti metrekare başına 27 bin 177 lira 75 kuruş oldu. Lüks sınıf çelik karkas banka ve sigorta binalarında ortalama bedel 26 bin 996 lira 59 kuruş, mesken binalarında 26 bin 849 lira 64 kuruş, diğer ticarethane ve işyerlerinde ise 26 bin 90 lira 71 kuruş olarak tespit edildi.

Hastane ve klinik binalarında lüks çelik karkas yapıların ortalama maliyeti 25 bin 775 lira 69 kuruşa, otel binalarında ise 24 bin 351 lira 23 kuruşa çıktı. Aynı yapı sınıfında idare binaları için 20 bin 968 lira 12 kuruş, benzin istasyonu, yıkama ve yağlama binaları için de 19 bin 896 lira 42 kuruşluk ortalama bedel belirlendi.

Fabrika ve sosyal tesislerde farklı sınıflar uygulanacak

Fabrika ve imalathane binaları için lüks sınıf maliyet belirlenmezken, birinci sınıf çelik karkas yapıların ortalama bedeli metrekare başına 9 bin 981 lira 11 kuruş oldu. Birinci sınıf betonarme fabrikalarda bu tutar 8 bin 176 lira 37 kuruş, yığma kâgir yapılarda ise 5 bin 947 lira 44 kuruş olarak açıklandı. Fabrika ve imalathanelere bağlı sosyal binalarda da üst sınıflardaki bedeller büyük ölçüde aynı seviyelerde kaldı. Buna karşılık taş duvarlı, gecekondu tarzı, kerpiç ve diğer basit yapılarda metrekare maliyetleri belirgin biçimde daha düşük hesaplandı.

Garajlar yapı türüne göre ayrıldı

Garajlar cetvelde yeraltı, müstakil ve çok katlı olmak üzere üç farklı başlık altında değerlendirildi. İkinci sınıf çelik karkas yeraltı garajlarında ortalama metrekare maliyeti 9 bin 559 lira 1 kuruş olarak belirlendi. Aynı sınıftaki müstakil garajlarda tutar 5 bin 630 lira 25 kuruş, çok katlı garajlarda ise 10 bin 527 lira 91 kuruş oldu. Böylece çok katlı garajlar, yeraltı ve müstakil garajlara göre daha yüksek normal inşaat maliyetine sahip yapı grubu olarak öne çıktı. Basit sınıftaki garajlarda ise kullanılan yapı sistemine bağlı olarak tutarlar önemli ölçüde aşağı indi.

Okul, yurt, havuz ve hamamların bedelleri

Yurt binalarında en yüksek sınıf olarak ikinci sınıf yapılar yer aldı. İkinci sınıf çelik karkas yurtların ortalama maliyeti 8 bin 3 lira 73 kuruş olarak açıklandı. Okul binalarında ikinci sınıf çelik karkas yapıların ortalama bedeli 9 bin 321 lira 59 kuruşa ulaştı. Betonarme okullarda aynı sınıf için 6 bin 51 lira 88 kuruş, yığma kâgir yapılarda ise 4 bin 567 lira 80 kuruş esas alınacak.

Yüzme havuzlarında birinci sınıf çelik karkas yapılar için metrekare başına ortalama 13 bin 656 lira 26 kuruş, banyo ve hamamlarda ise 18 bin 946 lira 45 kuruşluk maliyet belirlendi. Banyo ve hamamlar, sosyal kullanım amaçlı yapılar arasında yüksek maliyetli gruplardan biri oldu.

Pazar yapılarından silolara kadar özel kullanım alanları

Pazar ve fuar yerlerindeki yapılar için üçüncü sınıf çelik karkas ortalama bedel 4 bin 655 lira 24 kuruş olarak belirlendi. Bu gruptaki betonarme yapılar için ortalama tutar 3 bin 111 lira 59 kuruş oldu. Soğuk hava depolarında ikinci sınıf çelik karkas yapıların ortalama maliyeti 7 bin 314 lira 4 kuruşa, kurutma yerlerinde üçüncü sınıf çelik karkas yapıların maliyeti 5 bin 212 lira 62 kuruşa çıktı. Silolarda ikinci sınıf çelik karkas yapılar için ortalama 12 bin 8 lira 14 kuruş, betonarme yapılar için 6 bin 721 lira 17 kuruş uygulanacak. Transformatör binalarında ise üçüncü sınıf çelik karkas yapıların ortalama bedeli 6 bin 80 lira 26 kuruş olarak tespit edildi.

Ticarethane ve meskenlerde geniş fiyat aralığı

Diğer ticarethane ve işyerleri başlığında lüks çelik karkas yapıların ortalama maliyeti 26 bin 90 lira 71 kuruş olurken, lüks ahşap yapılarda tutar 19 bin 200 lira 80 kuruş, lüks betonarme yapılarda ise 17 bin 631 lira 54 kuruş olarak belirlendi. Mesken binalarında yapı sistemi ve inşaat sınıfına göre oldukça geniş bir maliyet aralığı oluştu. Lüks çelik karkas meskenlerde ortalama bedel 26 bin 849 lira 64 kuruş, lüks ahşap meskenlerde 21 bin 643 lira 9 kuruş, lüks betonarme meskenlerde ise 16 bin 357 lira 39 kuruş oldu. Basit sınıf meskenlerde ortalama maliyet çelik karkas yapılarda 3 bin 511 lira 70 kuruşa, betonarme yapılarda 2 bin 740 lira 51 kuruşa inerken, gecekondu tarzı yapılarda 825 lira 24 kuruş, kerpiç ve diğer basit yapılarda 683 lira 88 kuruş olarak hesaplandı.

Özellik arz eden binalar için yüzde 50 kuralı

Cetvelde ayrı bir maliyet bulunmayan özellikli binalarda, yapının kullanım amacına göre otel, sinema, tiyatro, işyeri veya mesken gibi en yakın bina grubunun değerleri kullanılacak. Bu tür yapılarda mümkünse bir üst inşaat sınıfının ortalama bedeli esas alınacak. Bir üst sınıfa ait değer bulunmaması durumunda, yapının bulunduğu sınıf için belirlenen ortalama maliyet yüzde 50 artırılacak. İlgili yapı türünde herhangi bir maliyet bulunmuyorsa, alt gruptaki değer yine yüzde 50 artırılarak uygulanacak.

Hafif prefabrik binalar ise yığma yarı kâgir yapı grubunda değerlendirilecek

Açıklanan metrekare maliyetlerine asansör, kalorifer ve klima tesisatı bedelleri dahil olmayacak. Binada kalorifer veya klima bulunması halinde maliyet bedeline yüzde 8, asansör bulunması halinde ise ayrıca yüzde 6 ilave edilecek. Bu nedenle 2027 yılı bina vergi değerinde yapının kullanım amacı, inşaat sınıfı, taşıyıcı sistemi, tesisat özellikleri ve arsa değeri birlikte belirleyici olacak.